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Mise à jour le 12 mai 2026
Publié le 12 mai 2026 – Mis à jour le 12 mai 2026

La « crise du logement » est une expression qui revient régulièrement dans l’espace public et médiatique. Quelles réalités cette expression recouvre-t-elle ? Et quels sont les intérêts défendus par les personnes qui la mobilisent ?

Loïc Bonneval et Montserrat Emperador Badimon nous expliquent les formes que prend cette « crise » en France et en Espagne.
Loïc Bonneval
Maître de conférences en sociologie
Centre Max Weber
Université Lumière Lyon 2

Ses travaux portent sur les professionnels de l’immobilier et les marchés du logement, dans une perspective sociologique et socio-historique.
Maîtresse de conférences en science politique, Laboratoire Triangle
Université Lumière Lyon 2

Ses recherches portent sur les luttes et mobilisations pour le droit au logement (Espagne, France, Maroc, Québec), le droit à la ville...
Qu’est-ce que la « crise du logement » dont on entend si souvent parler ?
L.B. : On parle de « crise du logement » depuis plus d'un siècle en France et l’expression touche différents maillons de la chaîne. Le premier niveau de crise est celui du sans-abrisme, qui touche 350 000 personnes, et du mal-logement, qui en affecte 4 millions. Le second concerne la difficulté d'accès au logement depuis vingt ans, en location comme à l’achat : de nombreux locataires ne peuvent pas devenir propriétaires et ne libèrent pas de logements, ce qui crée un cercle vicieux. Il existe ensuite une crise de la production immobilière, touchant les acteurs du privé et les bailleurs sociaux. Enfin, un dernier niveau de crise est celui de l’aménagement et de l'étalement urbain. On a donc affaire à des crises multiformes qui évoluent et dont certaines sont récurrentes.

M.E.B. : En Espagne, l'expression « crise du logement » devient visible en 2008, suite à l'explosion de la bulle immobilière qui cause la crise de l'endettement des ménages. Entre 2008 et 2014, 415 000 saisies immobilières aboutissent à 250 000 expulsions. Ce chiffre inédit a révélé la dépendance extrême de l'économie espagnole au secteur de la construction (25% du PIB y était lié). À cette période, des collectifs de ménages endettés sont apparus et ont fait de la désobéissance civile pour demander des réformes législatives et l’arrêt des expulsions. Mais dès 2008 la crise du logement recouvre différentes réalités car la plupart des expulsions concernent en fait des locataires.
La France compte moins de propriétaires que l’Espagne mais dans les deux pays l’accès à la propriété se complique : comment l’expliquer ?
L.B. : Aujourd’hui, la France compte 58% de propriétaires, c’est moins que certains voisins, mais le problème n’est pas propre à la France. Plusieurs pays constatent que les nouvelles générations accèdent plus difficilement à la propriété. Il y a différentes explications : les capacités d'emprunt n'ont pas compensé la hausse des prix et les générations précédentes de propriétaires ont permis le développement de l'héritage et de milieux sociaux mieux dotés. Il est donc plus difficile d'accéder à la propriété via un emprunt ou ses économies, les besoins d'héritage sont aussi de plus en plus importants.

M.E.B. : L'Espagne est traditionnellement vue comme un pays de propriétaires. Le régime franquiste a beaucoup dépensé dans du logement public voué à être privatisé, estimant qu'une famille endettée pour un prêt serait plus disciplinée et ne se syndiquerait pas, par exemple. Sans cette politique de privatisation, on estime que 40% de ce parc immobilier serait public. Avant la crise, l'Espagne comptait 87% à 90% de propriétaires, mais ce taux est tombé à 73% et il est plus faible dans les grandes villes (38% à Barcelone). Aujourd’hui, il faut soit un héritage, soit un fort soutien familial pour accéder à la propriété, mais elle reste un idéal pour la majorité des personnes. Pourtant, pour les collectifs militants, la solution à la crise ne se pose pas en termes d'accès à la propriété mais plutôt de régulation du secteur locatif.
En France et en Espagne, l’accès et le maintien des locations se compliquent aussi, là encore comment l'expliquer ?
Action baisse des loyers © IEB (2023)
L.B. : En France, les politiques en faveur du maintien d'un parc locatif élevé ont rencontré des difficultés : le « parc social de fait », constitué de logements anciens, de mauvaise qualité et peu chers, s'est réduit avc les gentrifications, réhabilitations et hausse des loyers. L’essor des plateformes touristiques a aussi favorisé la location meublée de courte durée. Tout cela a contribué à compliquer l’accès à la location.
Pour les propriétaires et les professionnels de l'immobilier privé, c’est l’interdiction de mise en location des passoires thermiques et l'encadrement des loyers qui décourageraient l'investissement, mais leurs effets sur le parc locatif privé sont moins nets. Le maintien des locations est d'uatant plus difficile que les locataires consacrent au logement une part plus élevée de leur budget que les propriétaires, et peinent à faire face aux difficultés.
M.E.B. : En Espagne, la condition locative est fragile : au terme du bail, qui dure 5 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et 7 ans lorsque c’est une personne morale, le propriétaire peut récupérer le logement sans justification. De plus, la première loi d’encadrement des loyers ne date que de 2024. C'est une régulation légère qui établit un indice de référence et permet aux communautés autonomes d'encadrer les loyers dans les zones de marché résidentiel tendu. Certaines ont donc décidé d'appliquer ce système, d'autres non. En outre, en 2014, le gouvernement conservateur a adopté plusieurs indications fiscales, encourageant des fonds d'investissement et des sociétés à investir.
Ces grands multipropriétaires recherchent la rentabilité des opérations et expulsent souvent afin de transformer les habitations en logement touristiques ou co-living (habitat partagé).
Les intérêts des propriétaires et des professionnels de l’immobilier sont-ils nécessairement opposés à ceux des locataires ?
L.B. : Dans un discours idéal, on dirait que leurs intérêts se rejoignent : le propriétaire a besoin du revenu des locataires et le locataire a besoin de propriétaires pour être logé. Mais comment formaliser et réguler ces rapports ? Il existe des protections et des manières de les contourner, et donc des relations parfois conflictuelles qui peuvent être partiellement analysées comme des rapports de domination entre des propriétaires avantagés et des locataires défavorisés. Les propriétaires, eux, dénoncent plutôt l'excès de protection des locataires et les professionnels de l'immobilier sont davantage les relais de leurs intérêts. En France, beaucoup de locations sont en effet gérées directement par les propriétaires : les agences ne sont donc pas vraiment en position de force, leurs vrais clients sont les propriétaires.

M.E.B. : Ce n’est pas idéologique de dire que la relation propriétaire/locataire implique structurellement une inégalité : il y a une forme d’extraction de rente qui permet au propriétaire de consolider son patrimoine grâce au loyer payé par le locataire. La relation inégale n'a rien à voir avec les caractéristiques individuelles du propriétaire, qui peut être une bonne personne !
Même un propriétaire-occupant peut vouloir que son logement prenne de la valeur afin de réaliser une plus-value lors de sa vente, alors qu’un locataire aurait moins d'intérêt à cette hausse puisqu’elle se répercuterait sur le loyer.
Ceci dit, les collectifs militants font la différence entre les petits et les grands propriétaires et les responsabilités qu’il est souhaitable d’imposer.
Quelles solutions émergent pour sortir des différentes facettes de cette crise ?
L.B. : Depuis 25 ans, la réponse des politiques publiques est de produire plus de logements car on a associé le dynamisme immobilier à l'attractivité des grandes métropoles et à la croissance des marchés, la hausse des prix n'était pas considérée comme un problème. Fin 2010, des mesures régulatrices (encadrement des loyers) ont commencé à se développer, sans remise en question de l’idée qu’il faut produire plus de logements. Pourtant, cela ne fait pas baisser les prix et crée des tensions sur les marchés, ce qui complique la construction de logements sociaux ou abordables. Des dispositifs se développent donc pour tenter de limiter la hausse des prix et la spéculation, comme les offices fonciers solidaires, qui dissocient la propriété du sol et celle du bâti.

M.E.B. : Pour les collectifs militants, produire plus ne fait pas baisser les prix donc la solution n'est pas là. Il y a 9% de logements vacants - donc disponibles - dans le pays, même si tous ne sont pas habitables. Mais il faut rendre les prix accessibles. En 2020, l'Observatoire du logement barcelonais a révélé l’écart entre le prix moyen du loyer offert par les plateformes immobilières, soit 1600€, et celui recherché par les locataires : 900€ !
Pour les militantes et militants, il faut réduire cet écart par des mesures contraignantes, mieux informer les locataires sur leurs droits et les recours possibles et développer un modèle coopératif : par exemple, des immeubles construits sur du sol public, appartenant à une coopérative, où chaque membre paie un loyer inférieur au prix du marché.
Logrono, La Rioja, Espagne. 28 mars 2026, shutterstock